By…วรวรรณ ธาราภูมิ
ประธานกรรมการบริหาร กองทุนบัวหลวง
ปัจจุบันการลงทุนในหลักทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เช่น กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ซึ่งย่อมาจาก Real Estate Investment Trust กลายเป็นเครื่องมือการระดมทุนเพื่อนำเม็ดเงินไปใช้ลงทุนต่างๆ ทั้งภาครัฐ รัฐวิสาหกิจ และเอกชน และเนื่องจากมีมูลค่าการลงทุนในแต่ละโครงการค่อนข้างสูง จึงเป็นที่สนใจของนักลงทุน
แม้จะมีชื่อเรียกที่แตกต่างกัน แต่ในแง่ของผู้ลงทุนจะมีความคล้ายคลึงกันมาก และคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่รู้จักกันดี นั่นคือเป็นรูปแบบการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหวังรับผลตอบแทนกลับคืนแบบสม่ำเสมอ คล้ายๆ กับการลงทุนในอาคารแล้วปล่อยเช่า เก็บกินค่าเช่าไปเรื่อยๆ
ทั้งนี้ รูปแบบการลงทุนอาจเป็นทั้งการซื้อทรัพย์สินนั้นมาเลย หรือซื้อสิทธิการเช่าหรือภาษาชาวบ้านเรียกว่าเซ้ง หรืออาจจะเป็นการทำสัญญาตกลงให้กองทุนได้รับเงินด้วยวิธีการใดๆ เช่น ได้รับเงินสุทธิจากรายได้ของกิจการหักด้วยค่าใช้จ่าย เช่น รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายสุทธิ ของค่าโดยสารรถไฟฟ้า BTS ในช่วงสถานีที่กำหนดไว้ในโครงการ ซึ่งระบุเงื่อนไขไว้ในสัญญา เป็นต้น
ในกรณีเซ้ง หรือลงทุนในสิทธิรายได้ต่างๆ เมื่อครบระยะเวลาเช่าแล้ว กองทุนหรือ REIT จะหมดสิทธิใช้ประโยชน์หรือรับรายได้จากทรัพย์สินนั้นทันที และส่งมอบทรัพย์สินหรือสิทธิ คืนให้กับเจ้าของที่แท้จริงต่อไป
การลงทุนลักษณะนี้ แม้จะผลตอบแทนจะไม่หวือหวา แต่มีความแน่นอนพอคาดการณ์ได้ระดับหนึ่ง ซึ่งโดยเฉลี่ยก็จะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยดีกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ แต่ขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงมากขึ้น ตามรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์หรือสิ่งที่ไปลงทุน และที่มาของรายได้ ทำให้เป็นที่สนใจจากนักลงทุนในยุคที่ผลตอบแทนจากตราสารหนี้อยู่ในระดับต่ำอย่างปัจจุบัน
จุดเด่นของการลงทุนลักษณะนี้คือการได้รับเงินคืนระหว่างการลงทุนมาเรื่อยๆ เช่น รายไตรมาส หรือรายครึ่งปี เหมาะกับผู้ที่ลงทุนได้ในระยะยาว และต้องการเงินสดกลับคืนระหว่างการลงทุน
สิ่งที่นักลงทุนควรพิจารณาและทำความเข้าใจให้ดีคือ เงินคืนระหว่างการลงทุนนั้น อาจจะไม่ใช่ผลตอบแทนจากการลงทุน จากเงินปันผลเพียงอย่างเดียว แต่อาจมีเงินลดทุน หรืออาจเทียบง่ายๆ ว่ามีการจ่ายเงินต้นคืนกลับมาให้เราด้วย โดยเฉพาะการลงทุนประเภทเซ้ง หรือการรับสิทธิรายได้สุทธิ ซึ่งมีอายุของสัญญา ดังนั้นการเลือกลงทุนในกองทุนประเภทนี้ควรศึกษารายละเอียดและเงื่อนไขให้รอบคอบ ผลตอบแทนและความเสี่ยง รวมถึงระยะเวลาการลงทุนนั้นตอบโจทย์ความต้องการของเราจริงหรือไม่ ที่มาของรายได้กองทุนมาจากไหน มีเงื่อนไขอะไรบ้าง และอะไรคือความเสี่ยงของการลงทุนในครั้งนี้