โดย พริ้มพัชร จิรบวรพงศา AFPTTM
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนทางการเงิน
BF Knowledge Center
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน จึงถูกจัดเป็นสินทรัพย์การลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงถึงสูงมาก (สำนักงาน ก.ล.ต.พิจารณาตามหลักเกณฑ์) ผู้ลงทุนจึง จำเป็นต้องมีความรู้ความเข้าใจในสินทรัพย์ที่ลงทุน เนื่องจากสินทรัพย์นั้นมีลักษณะเฉพาะ โดยนักลงทุนมีข้อควรรู้ดังนี้ 1) กรรมสิทธิ์การลงทุน และ 2) สินทรัพย์ที่ลงทุน
1) กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ ก่อนอื่นต้องทราบก่อนว่า กองทุนรวมลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นสิทธิขาดของกองทุนหรือไม่? กรณีที่เป็นสิทธิขาดเรียกว่า Freehold หรือสิทธิในความเป็นเจ้าของอสังหาฯ นั้น ผลตอบแทนที่ได้รับจะมาจากค่าเช่า และส่วนต่างราคากรณีขายคืนหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่หากกองทุนรวมลงทุนในสิทธิการเช่า Leasehold หรือสิทธิในการจัดหาผลประโยชน์ในอสังหาฯ นั้นตามระยะเวลาที่กำหนด (เปรียบเปรยง่ายๆ เหมือนเซ้งมาลงทุน) ผลตอบแทนที่ได้รับมาจากค่าเช่า โดยกองทุนรวมจะจ่ายผลตอบแทนพร้อมทยอยคืนเงินลงทุนให้ ซึ่งก็จะหมดลงกลายเป็นศูนย์เมื่อครบระยะเวลาที่กำหนด ดังนั้น หากผู้ลงทุนไม่ทราบมาก่อนว่า Leasehold มีลักษณะอย่างไร? ก็อาจทำให้เข้าใจคลาดเคลื่อนว่า “ขาดทุนกลายเป็นศูนย์”
อย่างไรก็ตาม หากให้เปรียบเทียบเรื่องความเสี่ยงระหว่าง Freehold กับ Leasehold ในเชิงทฤษฎี ดูเหมือนว่า Leasehold จะมีความเสี่ยงมากกว่า เนื่องจากเมื่อครบระยะเวลาที่กำหนดกองทุนจะหมดโอกาสในการหาผลประโยชน์ของสัญญาเช่านั้น ในขณะที่ Freehold ยังมีโอกาสในการถือครองต่อไป
ในฐานะเจ้าของ (ตามสัดส่วน) และมีโอกาสได้รับราคาส่วนต่างจากการขายคืนหน่วยลงทุน
2) สินทรัพย์ที่ลงทุน ต้องศึกษาข้อมูลในสินทรัพย์ที่จะลงทุน เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานแต่ละกองทุนมีความแตกต่างกัน เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอาคารสำนักงาน ส่วนใหญ่เป็น Leasehold ได้รับประโยชน์จากค่าเช่า สิ่งที่ต้องพิจารณาก็เป็นทำเลที่ตั้ง ย่านธุรกิจ คู่แข่งในอาคารใกล้เคียง ผู้เช่ามากรายหรือน้อยราย ธุรกิจของผู้เช่า ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่า เป็นต้น
การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน แม้จะถูกจัดอันดับความเสี่ยงไว้ในระดับสูงถึงสูงมาก ซึ่งเกณฑ์การจัดอันดับความเสี่ยงนี้ สำนักงาน ก.ล.ต. ได้กำหนดไว้ตามประเภทและความซับซ้อนของสินทรัพย์การลงทุน เพื่อเตือนสตินักลงทุนให้ทำการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ที่มีลักษณะแตกต่างจากสินทรัพย์อื่นทั่วไป “การลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงจึงไม่ใช่เรื่องน่ากลัว แต่เรื่องน่ากลัวเกิดจากการลงทุนด้วยความไม่เข้าใจ”