สรุปความเคลื่อนไหวกองทุน
ราคาหน่วยลงทุน B-IR-FOF ตั้งแต่จดทะเบียนจนถึงช่วงต้นเดือน พ.ย. ทรงตัวอยู่ในช่วง 9.8426 – 10.0702 บาท/หน่วย และเริ่มปรับตัวลดลงตั้งแต่วันที่ 6 พ.ย. จากปัจจัย
- ความไม่ชัดเจนของกองทุนหุ้นยั่งยืน (SEF: Sustainable Equity Fund) ที่จะมาทดแทนกองทุนรวมหุ้นระยะยาว (LTF) เดิม SEF ระบุว่า ให้ลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน หุ้นยั่งยืนที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม ธรรมาภิบาลดี ไม่น้อยกว่าร้อยละ 65% ส่งผลต่อแรงเก็งกำไรที่ว่าจะได้อานิสงค์จากการถูกเพิ่มน้ำหนักต้องหยุดชะงัก
- ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทย (บอนด์ยิลด์) ปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยบอนด์ยิลด์รุ่นอายุ 10 ปี ปรับเพิ่มขึ้นจาก 1.46% มาอยู่ที่ 1.70% ทำให้ดัชนีราคาดัชนีราคาหลักทรัพย์ของกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (SET PF&REIT Index) ลดลงประมาณ -8% จาก 260 จุด สู่ระดับ 240 จุด (ตั้งแต่จดทะเบียนกองทุน 5/9/2562 – 11/11/2562)
- ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสิงคโปร์ (บอนด์ยิลด์) รุ่นอายุ 10 ปี ปรับขึ้นจาก 1.65% มาอยู่ที่ระดับ 1.79% ทำให้ดัชนีราคา FTSE ST REITs ลดลงประมาณ -9% จาก 933 จุด สู่ระดับ 892 จุด (ตั้งแต่จดทะเบียนกองทุน 5/9/2562 – 11/11/2562)
- ความคืบหน้าเชิงบวกระหว่างสหรัฐฯ-จีนในการเจรจาทางการค้า ทำให้เงินไหลออกจากตลาดบอนด์/รีท (ยิลด์เพิ่ม=ราคาลด) และเงินไหลเข้าตลาดหุ้นแทน
ปัจจัยบวกและลบต่อ PF/REIT/IFF ไทย
(+) ยิลด์กอง Property fund / REIT ปัจจุบันที่ 4.9% ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี (10-year government bond yield) ที่ 1.70% อยู่ถึง 3.20% ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 3.00%
(+) ยิลด์กอง IFF ปัจจุบันที่ 6.7% ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี (10-year government bond yield) ที่ 1.70% อยู่ถึง 5.0% ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 4.8%
(-) ความคืบหน้าเชิงบวกระหว่าสหรัฐฯ-จีน ในการเจรจาทางการค้า ทำให้เงินไหลออกจากตลาดบอนด์/รีท (ยิลด์เพิ่ม=ราคาลด) และเงินไหลเข้าตลาดหุ้นแทน
ปัจจัยบวกและลบต่อ REIT สิงคโปร์
(+,-) ธนาคารกลางสิงคโปร์ อาจมีการประกาศเพิ่มเพดานการก่อหนี้ของกลุ่ม REIT ที่จดทะเบียนในตลาดสิงคโปร์จากปัจจุบันที่ 45% โดยอาจเพิ่มเป็น 50%-55% ซึ่งหากมีการเพิ่มเพดานการก่อหนี้ จะเป็นบวกกับกลุ่ม REIT เพราะเพิ่มความสามารถในการเข้าซื้อทรัพย์สินต่างๆ ในช่วงที่ต้นทุนการเงินต่ำในขณะนี้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสัดส่วนหนี้สิน (gearing) ปัจจุบันของกองนั้นว่าอยู่ในระดับที่เท่าไร หากสัดส่วนหนี้สิน (gearing) สูง จะทำให้ความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้นเช่นเดียวกัน
(-) ความคืบหน้าเชิงบวกระหว่าสหรัฐฯ-จีน ในการเจรจาทางการค้า ทำให้เงินไหลออกจากตลาดบอนด์/รีท (ยิลด์เพิ่ม=ราคาลด) และเงินไหลเข้าตลาดหุ้นแทน
ข้อมูลสิ้นเดือน 31/9/2562 กองทุน B-IR-FOF ลงทุนในหน่วยลงทุน 97.77% เงินฝากและบัตรเงินฝาก 2.23%
หน่วยลงทุน 5 อันดับแรกของกองทุน
1.Ascendas Real Estate Investment Trust (AREIT) (สัดส่วนการลงทุน 7.15%) มีแผนเพิ่มทุน 1.3 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ (ประกาศ 1/11/62) เพื่อซื้อ Business park 30 แห่งในประเทศสหรัฐฯและสิงคโปร์ จาก Capital land
2.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโก้ โลตัส รีเทล โกรท (สัดส่วนการลงทุน 7.11%) ราคาปรับลดลง -3.9% (m-o-m) ในเดือน ต.ค. แต่ภาพรวมของกลุ่มค้าปลีกมีอัตราการเช่าโดยรวมยังสูงถึง 94.2%
3.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) (สัดส่วนการลงทุน 5.94%) ราคาปรับลดลงถึง -10.8% (m-o-m) ในเดือน ต.ค. เนื่องจากมีการประกาศเพิ่มทุนในราคา 16.70 บาท (ต่ำกว่าราคาตลาด) เพื่อไปลงทุนในทรัพย์สินเพิ่ม โดยไม่ใช้เงินกู้ ซึ่งแตกต่างจากตลาดคาดก่อนหน้าว่าจะใช้ทั้งเพิ่มทุนและเงินกู้ การที่ WHART เลือกที่จะใช้การเพิ่มทุนแทนการกู้ เนื่องจากราคาหุ้นที่ปรับตัวขึ้นมาอย่างมากในช่วงนี้ จึงอาจมองว่าเป็นโอกาสที่จะได้เพิ่มทุนในราคาค่อนข้างสูงในครั้งนี้ ซึ่งจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมลดลง ทำให้มีโอกาสที่กองทุนอาจได้ปรับเรตติ้งขึ้นได้ในอนาคต ปัจจุบัน WHART ได้ทริสเรทติ้งที่ A และ Stable Outlook ณ ราคาปัจจุบันมี dividend yield ที่ 4.6%
การลงทุนดังกล่าวจะส่งผลให้มูลค่าของทรัพย์สินรวมที่ WHART ลงทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 15% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 2.5%ในปี 2563 อัตราหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมหลังการเพิ่มทุนจะลดลงจากเดิมก่อนการเพิ่มทุนที่ประมาณ 29% มาอยู่ที่ 25% หลังการเพิ่มทุน เรามองว่าการที่ WHART เลือกที่จะใช้การเพิ่มทุนแทนการกู้ เนื่องจากราคาหุ้นที่ปรับตัวขึ้นมาอย่างมากในช่วงนี้ จึงอาจมองว่าเป็นโอกาสที่จะได้เพิ่มทุนในราคาค่อนข้างสูงในครั้งนี้ ซึ่งจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมลดลง ทำให้มีโอกาสที่กองทุนอาจได้ปรับเรตติ้งขึ้นได้ในอนาคต ปัจจุบัน WHART ได้ทริสเรทติ้งที่ A และStable Outlook ณ ราคาปัจจุบันมี dividend yield ที่ 4.6%
4.กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล (DIF) (สัดส่วนการลงทุน 5.38%) (ยังไม่มีการอัพเดทข่าวสาร)
5.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) (สัดส่วนการลงทุน 5.11%)
ประกาศเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 220 ล้านหน่วย เพื่อนำเงินไปชำระหนี้เงินกู้ยืมที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในทรัพย์สินที่ลงทุนเพิ่มเติมของกองทรัสต์ ทั้งนี้ จะจัดสรรให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมตามสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ และ/หรือจัดสรรหน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายเพิ่มเติมเพื่อเสนอขายให้แก่ประชาชนทั่วไป
Source: https://www.bblam.co.th/application/files/8015/7301/4745/B-IR-FOF.pdf
https://sg.finance.yahoo.com/quote/A17U.SI/news/
กลยุทธ์การบริหาร
– สัดส่วนการลงทุนรายประเทศ: ไทยและสิงคโปร์ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน
– หน่วยลงทุนที่เลือก: มีประวัติการจ่ายเงินปันผลช่วงประมาณ 4-7% ต่อปี
กรณีหน่วยลงทุนที่ให้ยิลด์อยู่ 4% ต่อปี ผู้จัดการกองทุนจะพิจารณาจากคุณภาพของหน่วยลงทุนตรงที่มีการซื้อสินทรัพย์ที่ดีเข้ามา ทำให้คาดว่าเงินปันผลต่อหน่วยเพิ่มได้ในอนาคต
– Overweight: กลุ่มอุตสาหกรรมทั้งไทย (อัตราการเช่าปรับตัวขึ้น) และสิงคโปร์ (ได้ประโยชน์จากอี-คอมเมิร์ซ)
– Underweight: กลุ่มค้าปลีก: ทั้งไทยและสิงคโปร์ เพราะอัตราการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่ามีทิศทางชะลอตัว