By… ศรศักดิ สร้อยแสงจันทร์

BF Knowledge Center

การลงทุนในกองทุน/ทรัสต์ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเภท มีแนวทางพิจารณาตัดสินใจลงทุนที่แตกต่างกันไป ในที่นี้จะพิจารณาเฉพาะการลงทุนระยะยาวเพื่อหวังผลตอบแทนในรูปของเงินปันผล (ไม่ใช่การลงทุนโดยคาดหวังกำไรจากราคาที่สูงขึ้นหรือ Capital gain)

• กรณีถือกรรมสิทธิ์ ให้พิจารณาจากผลตอบแทนจากเงินปันผล(Dividend Yield) คือเงินปันผลต่อปีที่คาดว่าจะได้รับเทียบกับราคาหน่วยลงทุน หากอัตราปันผลสูงกว่าทางเลือกการลงทุนอื่น (ที่มีระดับความเสี่ยงใกล้เคียงกัน) หรืออยู่ในระดับที่นักลงทุนพึงพอใจ จึงเหมาะต่อการลงทุน โดยสามาถถือลงทุนในระยะยาว 5-10 ปีขึ้นไป เพราะอสังหาริมทรัพย์มีอายุการใช้งานที่ยาวนาน
• กรณีสิทธิการเช่า การพิจารณาจะแตกต่างไปเนื่องจากสิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์มีอายุจำกัด เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว กองทุน/ทรัสต์จะไม่สามารถหารายได้มาจ่ายเงินปันผล มูลค่ากองทุน/ทรัสต์จึงหมดไป นักลงทุนจะไม่ได้รับเงินลงทุนคืน สิ่งที่ได้รับเป็นเพียงเงินปันผลตลอดอายุสัญญาเช่า ดังนั้นเงินปันผลรวมที่คาดว่าจะได้รับควรจะต้องมากกว่าเงินลงทุน หากจะคำนวนอัตราผลตอบแทนควรใช้วิธีคำนวนแบบ IRR (Internal Rate of Return) เพื่อพิจารณาความคุ้มค่าในการลงทุน

สิ่งที่นักลงทุนพึงตระหนักไว้เสมอคือ กองทุน/ทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ไม่รับประกันการจ่ายปันผล ถึงแม้ที่ผ่านมาบางกองทุน/ทรัสต์จะจ่ายปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ ความเสี่ยงทางธุรกิจจากผู้เช่าที่ลดลงจากสาเหตุต่างๆ เช่น คู่แข่งมากขึ้น ธุรกิจของผู้เช่าซบเซาลง ทำเลใหม่ที่มีศักยภาพดีกว่า ทำให้รายได้ลดลงส่งผลต่อการจ่ายปันผลให้ผู้ถือหน่วย