กลุ่มกองทุนและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ ทางเลือกยุคดอกเบี้ยต่ำ
โดย…เสกสรร โตวิวัฒน์ CFP®
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนทางการเงิน
BF Knowledge Center
ยุคอัตราดอกเบี้ยต่ำเช่นนี้ ครั้นจะหวังฝากเงินไว้ในบัญชีธนาคารเพื่อรอเก็บดอกเบี้ยไว้เลี้ยงชีพ อาจจะไม่เพียงพอเหมือนอดีต ยุคที่อัตราดอกเบี้ยยังสูงอยู่ การมองหาทางเลือกลงทุนที่จะสร้างผลตอบแทนได้ดีกว่าการฝากเงินไว้ในธนาคาร โดยที่ยังได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอไม่แตกต่างกัน จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เข้าข่ายทางเลือกนี้
ทั้งนี้ ผู้ลงทุนหลายคนอาจรู้สึกว่า กองทุนประเภทนี้หาซื้อได้ยาก ก่อนอื่นจึงต้องอธิบายว่า กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทุนรวม ส่วนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทรัสต์ประเภทหนึ่ง
สาเหตุที่กองทุนเหล่านี้หาซื้อได้ยาก นานๆ จึงมีออกมาขายสักครั้ง เพราะทรัพย์สินที่กองทุนประเภทนี้ไปลงทุน ไม่ใช่หุ้นรายตัว หรือตราสารหนี้ แต่จะรวบรวมเงินของผู้ลงทุนไปซื้อทรัพย์สินเป็นชิ้นๆ หรืออาจเป็นเพียงการไปเซ้ง ไปซื้อบางอย่างที่เรียกว่าสิทธิรายได้ เช่น ซื้อหรือเซ้งโรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้าเพื่อมาปล่อยเช่า เซ้งพื้นที่ในห้างสรรพสินค้ามาปล่อยเช่าเก็บกินค่าเช่า หรือ จัดตั้งกองทุนนำเงินไปซื้อกำไรของกิจการรถไฟฟ้า จากนั้นเมื่อกิจการมีรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายก็จะเป็นของกองทุน
รูปแบบกองทุนรวมเหล่านี้ เป็นกองทุนปิด ไม่สามารถซื้อๆ ขายๆ บ่อยครั้งได้ เพราะหากเป็นกองทุนเปิดจะเกิดปัญหาขึ้นทันที เช่น หากผู้ลงทุนลงทุนไปแล้ว อยากขายขึ้นมาเพราะต้องการใช้เงิน ก็จะไม่สามารถขายหน่วยลงทุนคืนได้ เพราะทรัพย์สินที่ไปลงทุนเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ ไม่อาจนำมาหั่นขายเป็นส่วนๆ หรือถอดส่วนประกอบเพียงบางส่วน เพื่อนำเงินคืนให้ผู้ลงทุนได้
ด้วยเหตุนี้ จึงทำให้เกิดการนำกองทุนเหล่านี้เข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เกิดการแลกเปลี่ยนได้ เพราะวิธีการนี้ทำให้กองทุนไม่ได้มีขนาดลดลงไปจากเดิม เพียงแต่เปลี่ยนตัวผู้ถือหน่วยลงทุนหรือทรัสต์เท่านั้น
สำหรับใครที่เข้าใจผิดว่า เมื่อนำกองทุนเหล่านี้เข้าไปซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แล้วจะทำให้ราคาหน่วยลงทุนเกิดความผันผวน ก็ต้องอธิบายว่า ทรัพย์สินเหล่านี้เมื่อซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แล้วจะไม่ได้ผันผวนมากนักเหมือนกับหุ้นรายตัว เพราะในครั้งแรกที่ทรัพย์สินระดมทุน ผู้ลงทุนย่อมพิจารณาก่อนแล้วว่า หากนำเงินใส่เข้าไปลงทุนจะมีรายได้สม่ำเสมอหรือไม่ กองทุนจะเก็บกินค่าเช่าจากที่ใด เพราะโดยปกติกองทุนประเภทนี้จะมีข้อจำกัดด้านการหารายได้อยู่แล้ว ทำให้ไม่เกิดความหวือหวาในด้านราคา
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น ขอยกตัวอย่าง การระดมเงินเข้ากองทุนเพื่อนำไปเซ้งหอพัก ก็จะทราบว่าที่นี่เป็นอาคารสูงกี่ชั้น มีรายได้ต่อเดือนเท่าไหร่ ซึ่งจะทำให้คาดการณ์ได้รายได้ต่อเดือนได้ แม้ว่าจะไม่ใช่ตัวเลขที่หวือหวานัก แต่ราคาหุ้นที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ก็อาจจะผันผวนเช่นกัน เนื่องจากผู้ลงทุนที่เข้ามาซื้อหรือขายต่อหน่วยลงทุนผ่านตลาดจะพอทราบว่า ผลตอบแทนที่จะได้รับควรอยู่ที่เท่าไหร่ เว้นแต่ช่วงที่อัตราดอกเบี้ยในตลาดมีการขยับขึ้นลง ก็อาจทำให้เกิดความสนใจเข้าไปซื้อกองทุนประเภทนี้มากขึ้น จนทำให้ราคาขยับขึ้นมาบ้าง
สรุปแล้ว โอกาสที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากกองทุนประเภทนี้คือ การได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ หุ้นกู้ หรือฝากเงินเพียงอย่างเดียว หลักการคล้ายกับการเก็บกินค่าเช่า ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าทรัพย์สินที่ไปลงทุนจะสร้างรายได้ให้ต่อเดือน ต่อไตรมาส ต่อปีเท่าไหร่
อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนต้องยอมรับว่าการลงทุนประเภทนี้ก็มีความเสี่ยงมากกว่าการฝากเงินหรือซื้อหุ้นกู้ เพราะไม่ได้มีหลักประกันเหมือนการซื้อหุ้นกู้ หรือฝากธนาคาร ส่วนทรัพย์สินที่ลงทุนจะเป็นทรัพย์สินชิ้นเดียวหรือกระจุกตัว เช่น ไปลงทุนในศูนย์การค้า หากศูนย์การค้านั้นยังมีคนเดิน จับจ่ายใช้สอย ก็ยังเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ต่อไปได้ แต่หากวันหนึ่งไม่มีคนมาเดินศูนย์การค้านี้แล้ว ก็เป็นความเสี่ยงอย่างหนึ่ง ด้วยเหตุนี้ก่อนลงทุนจึงควรพิจารณาด้วยว่ากองทุนมีการบริหารจัดการอย่างไร ซึ่งที่ผ่านมาบางกองทุนก็จะใช้วิธีลงทุนทรัพย์สิน เช่น คลังสินค้า โรงงาน หลายๆ พื้นที่เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงอย่างหนึ่ง