เรื่องน่ารู้กองทุนอสังหาฯ (ตอนแรก)
โดย พริ้มพัชร จิรบวรพงศา AFPTTM
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนทางการเงิน
BF Knowledge Center
ปัจจุบันนักลงทุนให้ความสนใจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยนำมาเป็นส่วนหนึ่งของการจัดพอร์ตลงทุน (Asset Allocation) เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากค่าเช่า และ/หรือ ส่วนเพิ่มของราคาที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในระยะยาว ภาพรวมของผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก ชนะเงินเฟ้อ และทนทานกับภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้รับการจัดอันดับความเสี่ยงสูงถึงสูงมาก (ส่วนใหญ่มีความเสี่ยงระดับ 8) เพราะเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นทางเลือกใหม่ การลงทุนมีโครงสร้างที่ซับซ้อน แต่ก็ไม่ยากเกินความเข้าใจ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ การระดมเงินลงทุนจากนักลงทุนในรูปแบบของการขายหน่วยลงทุน ซึ่งนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ โดยเปิดให้จองซื้อเพียงครั้งเดียวเมื่อจัดตั้งโครงการ (IPO) และนำไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเพื่อให้เกิดสภาพคล่อง นักลงทุนจึงสามารถซื้อ-ขายคืนหน่วยลงทุนได้ ผ่านบัญชีหลักทรัพย์ เปรียบเสมือนเป็นหุ้นตัวหนึ่ง
ปัจจุบันสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ไม่อนุญาตให้จัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เพิ่มแล้ว แต่ให้จัดตั้งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แทน ซึ่งปรับกฎเกณฑ์และข้อกำหนดต่างๆ เพื่อเพิ่มโอกาสในการลงทุนมากขึ้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีหลักการคล้ายกับกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ที่ระดมเงินลงทุนจากนักลงทุนในรูปแบบของการขายหน่วยลงทุน เปิดให้จองซื้อครั้งเดียวเมื่อจัดตั้ง และนำไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แต่แตกต่างกันตรงที่นำเงินไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นประโยชน์สาธารณะ เช่น ขนส่งทางราง โรงไฟฟ้า ทางด่วน ฯลฯ
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) มีความแตกต่างจากองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) แบบเดิม ซึ่งมองว่าเป็นโอกาสในการลงทุนที่ดี โดยมีข้อแตกต่างกันอยู่บ้าง ยกตัวอย่าง
- Property Fund ลงทุนอสังหาฯ ในประเทศเท่านั้น สำหรับ REIT ลงทุนอสังหาฯ ได้ทั้งในและต่างประเทศ
- Property Fund ลงทุนในอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จ 100% แล้วเท่านั้น สำหรับ REIT สร้างเสร็จ 90% ก็เข้าลงทุนได้แล้ว
- Property Fund บริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทุนของ บลจ. ที่ออก สำหรับ REIT นั้นนอกเหนือจากการบริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทุนของ บลจ. ที่ออกแล้ว ยังเปิดให้สามารถบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญในอสังหาฯ นั้นๆ บริหารได้ด้วย
ด้วยเหตุนี้ ผู้ลงทุนจึง จำเป็นต้องมีความรู้ความเข้าใจในสินทรัพย์ที่ลงทุน เนื่องจากสินทรัพย์นั้นมีลักษณะเฉพาะไม่เหมือนกับกองทุนรวมทั่วไป แต่หากลงทุนด้วยความเข้าใจ กองทุนประเภทนี้นับเป็นทางเลือกที่ดีและน่าสนใจอีกทางเลือกหนึ่ง….
(ติดตามตอนจบสัปดาห์หน้า)