4 ข้อคิดลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน
โดย…ศรศักดิ์ สร้อยแสงจันทร์
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนทางการเงิน
BF Knowledge Center
ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดี หุ้นตก ดอกเบี้ยต่ำ นักลงทุนมักมองหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่มีความมั่นคง กองทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานเป็นเป้าหมายหนึ่งที่นักลงทุนสนใจ แต่ก่อนตัดสินใจเข้าลงทุนต้องศึกษาทำความเข้าใจสิ่งใดบ้าง จึงจะประสบความสำเร็จตามที่คาดหวัง กองทุนบัวหลวงขอฝากข้อคิด 4 ข้อ ให้นักลงทุนพิจารณาก่อนลงทุน ดังนี้
1.WHAT – ต้องรู้ว่ากองทุนลงทุนในทรัพย์สินอะไร เป็นอสังหาริมทรัพย์แบบไหน โรงงาน/คลังสินค้า ห้างค้าปลีก โรงแรม หรือ สำนักงาน
ถ้าเป็นโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งที่ลงทุนเป็น โรงไฟฟ้า รถไฟฟ้า ทางด่วน หรือระบบโทรคมนาคม กิจการหรือบริษัทที่มาใช้ทรัพย์สินทำธุรกิจอะไร ขายสินค้า/ให้บริการที่จำเป็นหรือฟุ่มเฟือย อยู่ในตลาดที่ภาวะแข่งขันสูงหรือผูกขาด มีแนวโน้มที่เติบโต ทรงตัว หรือถดถอย ปัจจัยนี้มีความสำคัญเพราะธุรกิจนั้นเป็นผู้ป้อนรายได้ให้กองทุน คือ ค่าเช่า และรายได้จากสินค้า/บริการ
2.HOW – ต้องทราบว่ากองทุนลงทุนในทรัพย์สินอย่างไร ซึ่งเป็นปัจจัยที่ใช้ในการประเมินอัตราผลตอบแทน
หากกองทุนซื้อทรัพย์สินโดยได้ครอบครองกรรมสิทธิ์ จะสามารถหารายได้จากทรัพย์สินนั้นไปตลอด จนกว่าทรัพย์สินจะผุพังหมดสภาพใช้งาน หรือจนกว่าสินค้าหรือบริการของกิจการที่ใช้ทรัพย์สินนั้นจะกลายเป็นของล้าสมัยตกยุคไม่มีคนใช้
ถ้ากองทุนไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ แต่ได้สิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินหรือสิทธิ์ในการเก็บรายได้จากทรัพย์สินเป็นระยะเวลาหนึ่งตามสัญญาที่ตกลงกับเจ้าของ กองทุนจึงมีโอกาสหารายได้ในช่วงเวลาที่จำกัด หลังจากนั้นแล้วกองทุนจะหมดมูลค่าไปโดยปริยาย เพราะไม่มีรายได้หรือทรัพย์สินใด นักลงทุนจะไม่ได้เงินลงทุนคืนในตอนท้าย
3.RISK – ต้องรู้จักความเสี่ยงที่กองทุนต้องเผชิญ โดยความเสี่ยงที่สำคัญคือ
- ความเสี่ยงทางธุรกิจ เป็นความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจและธุรกิจ หรือการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยี วิถีชีวิตทางสังคม ที่ทำให้กิจการหรือบริษัทที่เป็นผู้ใช้ทรัพย์สินไม่สามารถทำรายได้ให้กองทุนได้อย่างสม่ำเสมอ หรือลดน้อยถอยลงไป
- ความผันผวนของราคาหน่วยลงทุน กองทุนอสังหาฯ/โครงสร้างพื้นฐาน เมื่อเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหุ้น ก็จะพบกับความผันผวนของราคาเช่นเดียวกับราคาหุ้น ถึงแม้ความผันผวนจะต่ำกว่าหุ้น แต่ก็ยังเป็นความเสี่ยงหากนักลงทุนต้องการขายในเวลาที่ตลาดตกต่ำ
4.RETURN – ต้องรู้อัตราผลตอบแทนผลตอบแทนหลักที่ได้จากกองทุนประเภทนี้ คือ เงินปันผลจากการลงทุนในระยะยาว นักลงทุนไม่ควรคาดหวังผลกำไรจากราคาหน่วยที่สูงขึ้น เพราะรายได้ของกองทุนเป็นรายได้ที่ค่อนข้างมั่นคงจากสัญญาเช่าทรัพย์สินของกองทุนอสังหาฯ หรือรายได้จากกิจการสาธารณูปโภคของกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งโดยพื้นฐานจะมีอัตราการเติบโตของรายได้ที่ค่อนข้างต่ำ ดังนั้นมูลค่าหรือราคาของหน่วยมักจะไม่สูงขึ้นลักษณะเดียวกับราคาหุ้น
กองทุนที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน สามารถประเมินอัตราผลตอบแทนได้ง่าย โดยอาจพิจารณาจากเงินปันผลที่เคยจ่ายในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา เทียบกับราคาหน่วยที่จะซื้อลงทุน ได้เป็นอัตราปันผล(Dividend Yield) ภายใต้สมมุติฐานว่ากองทุนจะมีรายได้และผลกำไรคงที่ จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
กองทุนสิทธิการเช่าหรือสิทธิรับรายได้ การประเมินอัตราผลตอบแทนจะยุ่งยากกว่า เพราะสิทธิของกองทุนในการใช้ทรัพย์สินมีวันหมดอายุ และเงินปันผลที่นักลงทุนได้รับจะยุติลง มูลค่าหรือราคาหน่วยลงทุนก็ลดลงจนเหลือศูนย์ วิธีการประเมินที่เหมาะสมสำหรับกองทุนประเภทนี้ คือ การประเมินเงินปันผลตลอดอายุคงเหลือของสิทธิดังกล่าว แล้วคำนวนหา IRR (Internal rate of return) ซึ่งค่อนข้างซับซ้อน โดยต้องมีความรู้ด้านการวิเคราะห์ทางการเงิน
ให้กองทุนรวมทำงานแทน
การใช้หลักทั้ง 4 ข้อในการพิจารณาวิเคราะห์การลงทุน ไม่เพียงทำครั้งแรกเมื่อจะเริ่มลงทุน แต่ควรติดตามความเปลี่ยนแปลงและทำการวิเคราะห์ทบทวนเพื่อประเมินใหม่อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง นักลงทุนที่ไม่สามารถติดตามข้อมูลข่าวสารเพื่อวิเคราะห์และทบทวน หรือไม่มีความรู้ด้านการเงิน แนะนำให้ใช้บริการกองทุนรวมที่ลงทุนเฉพาะในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน โดยมีนักวิเคราะห์และผู้จัดการกองทุนผู้เชี่ยวชาญบริหารเงินลงทุนแทนท่าน