เปิดสาเหตุ “วิกฤติฟองสบู่” ภาคอสังหาฯ จีน ที่ทำให้นักวิเคราะห์กังวลว่า อาจเกิดการผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่ จนฉุดจีดีพีจีนปี 2566 เหลือ 3% จากเดิมคาดการณ์ไว้ที่ 5%
Key Points
- กิจกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์สร้างเม็ดเงินให้เศรษฐกิจจีน คิดเป็นประมาณ 17 – 29% ของจีดีพีแต่ละปี
- ราคาบ้านในจีนปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะเวลา 10 – 15 ปีที่ผ่านมา
- รัฐบาลจีนเห็นท่าไม่ดี รีบประกาศนโยบายสกัดวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
- ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนได้รับผลกระทบอย่างมากจากวิกฤติดังกล่าว จนเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง
- นักวิเคราะห์กังวล หากเกิดการผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่ จีดีพีจีนอาจลดฮวบเหลือ 3% จากที่ตั้งไว้ว่าปี 2566 จะโต 5%
“ภาคอสังหาริมทรัพย์” เป็นภาคส่วนสำคัญต่อการเติบโตของเศรษฐกิจจีนอย่างมากนับตั้งแต่ทศวรรษ 1980 มาถึงทุกวันนี้ภาคส่วนดังกล่าวก็ยังมีบทบาทสำคัญต่อตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวม (GDP) ของจีน โดยมีอัตราส่วนอยู่ประมาณ 17 – 29% ของจีดีพี
หากอ้างอิงตามข้อมูลของธนาคารกลางแห่งประเทศจีน (PBOC) การลงทุนโดยตรงในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนปี 2563 อยู่ที่ 1.18 ล้านล้านดอลลาร์ (ประมาณ 38.94 ล้านล้านบาท) หรือคิดเป็น 7.4% ของจีดีพี
ขณะที่ สำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (NBS) ระบุว่า อุตสาหกรรมก่อสร้าง ซึ่งเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจหนึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ สร้างเม็ดเงินเข้าระบบในปีเดียวกันอยู่ที่ 1.15 ล้านล้านดอลลาร์ (ประมาณ 37.95 ล้านล้านบาท) หรือคิดเป็น 7.2% ของจีดีพี และตลาดอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 7.3% ของจีดีพี
ราคาบ้านในจีนสูงขึ้นต่อเนื่อง
อย่างไรก็ดี ด้วยความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อการเติบโตของเศรษฐกิจจีน ส่งผลให้ความต้องการซื้อเพิ่มสูงขึ้นจนทำให้ราคาบ้านเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นทุกปี โดยแตะระดับ 1,571 ดอลลาร์ (ประมาณ 51,843 บาท) ต่อตารางเมตรในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่าจากราคาเดิมในระยะเวลาเพียง 10 ปี
นอกจากนี้ ราคาบ้านต่อตารางเมตรเฉลี่ยในเมืองใหญ่ของจีนอย่างเซี่ยงไฮ้ และเสิ่นเจิ้น เมื่อสิ้นปี 2564 ทำสถิติมากกว่าค่าเฉลี่ยปีก่อนหน้าอยู่ที่ 10,526 ดอลลาร์ (ประมาณ 347,358 บาท) และ 11,221 ดอลลาร์ (ประมาณ 370,293 บาท) ตามลำดับ
ขณะที่ ประชาชนในเมืองเล็ก หรือบริเวณชนบทของจีนจำนวนหนึ่งเริ่มย้ายถิ่นฐานเข้ามาในเมืองใหญ่ ส่งผลให้มีจำนวนบ้าน และสิ่งก่อสร้างมีมากเกินความต้องการ (Housing Surpluses) จนส่งผลกระทบเชิงลบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเล็กๆ ดังกล่าว
นอกจากนั้น ประมาณ 20% ของบ้านทั้งหมดในประเทศจีนเป็น “บ้านร้าง” และ “สร้างไม่เสร็จ” ซึ่งจำนวนดังกล่าวซึ่งสามารถรองรับผู้อยู่อาศัยได้มากถึง 90 ล้านคน หรือมากกว่าประชาชนกรไทยทั้งประเทศ
มาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาฯ ของจีน
จากแนวโน้มราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ในปี 2559 สี จิ้นผิง ประธานาธิบดีของจีน ประกาศถ้อยแถลงต่อสาธารณชนเกี่ยวกับการซื้อบ้านเพื่อการลงทุนว่า “บ้านมีไว้อยู่อาศัย ไม่ใช่มีไว้เพื่อการเก็งกำไร”
ต่อมาในปี 2563 ธนาคารกลางฯ ร่วมกับกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมือง-ชนบท (Ministry of Housing and Urban-Rural Development) จัดการประชุมกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของจีน 12 แห่งเพื่อแก้ปัญหาปัญหาดังกล่าว พร้อมขอให้บริษัทยักษ์ใหญ่ดังกล่าวชะลอการกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต จนท้ายที่สุดออกมาเป็น “นโยบายสามเส้นแดง” (The Three Red Lines Policy) ประกอบด้วย
1. อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ต้องไม่เกิน 70%
2. อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นต้องไม่เกิน 100%
3. เงินสดต่อหนี้สินระยะสั้นต้องมากกว่า 1 เท่าตัว
นโยบายดังกล่าวออกมาเพื่อลดหนี้สินในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ขจัดปัญหาการกู้ยืมเงินอย่างไม่รอบคอบ และป้องกันไม่ให้กลไกตลาดนำพาราคาอสังหาริมทรัพย์ในจีนพุ่งสูงขึ้นไปอย่างไม่สมเหตุสมผล จนกลางเป็นวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
นักวิชาการส่วนหนึ่งประเมินว่า นโยบายสามเส้นแดงส่งผลกระทบให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เพราะบริษัทเหล่านั้นจะไม่สามารถกู้เงินแบบไม่มีที่สิ้นสุดได้อีกต่อไป
ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมมากที่สุด คือ ผลกระทบต่อ “บริษัท ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป” (China Evergrand Group) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจีน ที่ประกาศเมื่อกลางเดือน ก.ย. 2565 ว่าเผชิญปัญหาขาดสภาพคล่อง และมีหนี้สินล้นพ้นตัวราว 3.05 แสนล้านดอลลาร์ (ประมาณ 10.065 ล้านล้านบาท)โดยเป็นหนี้สินระยะสั้นถึง 80% จนบริษัทฯ ต้องพยายามทำทุกวิถีทางเพื่อหาเงินสดมาใช้หนี้
เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น ในปี 2563 จีดีพีซึ่งสะท้อนมูลค่าของกิจกรรมทางเศรษฐกิจของไทยอยู่ที่ประมาณ 5 แสนล้านดอลลาร์ (ประมาณ 16.5 ล้านล้านบาท) ดังนั้น หนี้สินของเอเวอร์แกรนด์จึงคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของจีดีพีของไทยในปีดังกล่าว
ส่วนข้อมูลที่รวบรวมโดยบลูมเบิร์ก ระบุว่า การค้างชำระหนี้พันธบัตรของภาคเอกชน (Corporate Delinquency) ในจีนปี 2565 รวมอยู่ที่ 4.65 หมื่นล้านดอลลาร์ (ประมาณ 1.53 ล้านล้านบาท) ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผิดนัดชําระหนี้พันธบัตรมากกว่า 140 รายการ มูลค่ารวมทั้งในประเทศและต่างประเทศอยู่ที่ 5 หมื่นล้านดอลลาร์ (ประมาณ 1.65 ล้านล้านบาท) ตามมูลค่าพันธบัตรที่ปล่อยออกไปทั้งหมดในปีเดียวกัน
หนึ่งในวิธีที่บริษัทยักษ์ใหญ่ดังกล่าว ดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหา คือ การขายอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ต “แบบลดแลกแจกแถม” และชะลอโครงการก่อสร้างในอนาคตออกไปก่อน ทว่าเงินที่ได้รับมาก็ยังไม่เพียงพอ จนท้ายที่สุดผู้บริหารสามารถเจรจาพักหนี้มูลค่า 1.3 พันล้านดอลลาร์ (4.29 หมื่นล้านบาท) ออกไปได้ชั่วคราว
“เอเวอร์แกรนด์” เป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็ง
นักวิเคราะห์จำนวนหนึ่งมองว่า วิกฤติสภาพคล่องของเอเวอร์แกรนด์เป็นเพียง “ยอดภูเขาน้ำแข็ง” โดยหากอ้างอิงตามข้อมูลในช่วงต้น การเติบโตของเศรษฐกิจจีนราว 17 – 29% มาจากการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ และจากความคึกคักในภาคส่วนดังกล่าว จึงส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในจีนปรับตัวขึ้นอย่างร้อนแรงในช่วง 10 – 15 ปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม การเติบโตดังกล่าวก็มาพร้อมกับหนี้มูลค่ามหาศาลในภาคส่วนดังกล่าว โดยหนี้ในส่วนอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนและประชาชนรวมกันมีสัดส่วนมากถึง 287% ของจีดีพี ซึ่งเพิ่มมาจาก 178% ในช่วงทศวรรษก่อนหน้า
จากความร้อนแรงในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างที่กล่าวไป ส่งผลให้ภาคเอกชนในจีนกู้เงินจากผู้ปล่อยสินเชื่อหลายแห่งเพื่อมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อตอบสนองความต้องการซื้อในประเทศ อย่างกรณีของเอเวอร์แกรนด์ที่ระดมทุนเพิ่มเติมจาก ทั้งธนาคาร หุ้นกู้ คู่ค้า และลูกค้าที่ยินดียอมจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า (Presale)
ด้วยแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย จึงไม่แปลกที่ประชาชนส่วนใหญ่จะยอมเปลี่ยน “เงินสด” เป็นอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นแทน จนกระทั่ง นักวิชาการจำนวนมากต่างแสดงความกังวลว่า จีนอาจเผชิญวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ จนท้ายที่สุดรัฐบาลต้องออกนโยบายสามเส้นแดงมาเพื่อสกัดวิกฤติดังกล่าว
ล่าสุด สำนักข่าวบลูมเบิร์ก (Bloomberg) รายงานเมื่อวานนี้ (29 มี.ค.) ว่า ธนาคารผู้ปล่อยกู้ทั่วโลกเสี่ยงเผชิญการผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่ เหตุผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนประสบวิกฤติสภาพคล่อง ท่ามกลางพิษอสังหาฯ โดยเอเวอร์แกรนด์ให้สัมภาษณ์กับบลูมเบิร์กว่า “นักลงทุนอาจต้องรออีกหลายปีกว่าจะได้รับเงินคืน”
ทั้งนี้ บทวิเคราะห์ของสำนักข่าวบลูมเบิร์ก ประเมินว่า การต่อสู้ของผู้ปล่อยกู้เพื่อเรียกเงินคืนจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนครั้งนี้ ไม่เพียงแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่นักลงทุนต่างชาติต้องเผชิญในตลาดสินเชื่อที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลกอย่างจีน แต่ยังเน้นย้ำว่า รัฐบาลจีนยังไม่สามารถแก้วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ได้
ผู้เชี่ยวชาญมองผลกระทบอสังหาฯ จีน ต่อระบบแบงก์ทั่วโลก
ด้าน ดร.จิติพล พฤกษาเมธานันท์ หัวหน้านักกลยุทธ์การลงทุน ฝ่ายวิเคราะห์เศรษฐกิจ และการลงทุนสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) จำกัด ให้สัมภาษณ์กับกรุงเทพธุรกิจ วันนี้ (30 มี.ค.) ว่า หากในอนาคตผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน รวมทั้งบริษัทยักษ์ใหญ่อย่างเอเวอร์แกรนด์ผิดนัดชำระหนี้พร้อมกันจำนวนมากตามบทวิเคราะห์ของสำนักข่าวบลูมเบิร์กอาจเกิดวิกฤติใน 2 ส่วนคือ “วิกฤติต่อเศรษฐกิจในภาพใหญ่” และ “วิกฤติต่อตลาดหุ้น”
“หากเกิดการผิดนัดชำระหนี้จำนวนมากอย่างนั้นจริง อาจทำให้เศรษฐกิจจีนชะลอตัว จากเดิมคาดจีดีพีปี 2566 อยู่ที่ 5% อาจลดลงมาอยู่ที่ 3% และก็อาจเริ่มมีคนตกงาน ในกรณีนี้ ผมมองว่า หากนับความกังวลเต็ม 10 ประเด็นนี้น่ากังวลประมาณ 7 แต่ในส่วนของตลาดหุ้น เรื่องนี้เป็นเรื่องที่มีมานานแล้ว ตลาดหุ้นรับรู้ข่าวไปนานแล้ว ดังนั้น ก็อาจจะไม่กระทบตลาดมาก ผมมองว่าในส่วนของตลาดหุ้นน่ากังวลประมาณ 4 – 5 จากทั้งหมดเต็ม 10”
เมื่อถามหากเกิดการผิดนัดชำระหนี้จะนำไปสู่วิกฤติแบงก์รัน (Bank Run) เหมือนในสหรัฐหรือไม่ ดร.จิติพล ประเมินว่า “มีความเป็นไปได้ต่ำมาก” เนื่องจากปกติสาเหตุของการเกิดแบงก์รันมักเป็นความผิดพลาดในการบริหารงานของธนาคารเอง เช่น ปล่อยกู้ให้ลูกค้าในกลุ่มสตาร์ทอัพมากเกินไปอย่างในกรณีซิลิคอน วัลเลย์ แบงก์ (Silicon Valley Bank) หรือ SVB หรือเกิดจากการ “Mismatch” ระหว่างช่วงเวลาที่คนมาถอนเงินและช่วงเวลาของการปล่อยกู้ กล่าวคือมีคนมาถอนเงินจำนวนมากในขณะที่ธนาคารนำเงินส่วนใหญ่ไปปล่อยกู้นั้นเอง
“ในกรณีของภาคอสังหาริมทรัพย์จี นคือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เขาไปขอสินเชื่อหลายธนาคาร อย่างเอเวอร์แกรนด์เขาไม่ขอเจ้าเดียวอยู่แล้ว ประชาชนก็อาจคิดว่าไม่มีความจำเป็นต้องถอนเงินไปไว้ธนาคารอื่น เพราะทุกธนาคารมีความเสี่ยงเหมือนกันหมด ดังนั้น ผมมองว่าอาจไม่เกิดกรณีแบงก์รันจากประเด็นนี้ครับ”
เอกสารประกอบการเขียน
1. Explainer: What’s Going on in China’s Property Market? ค้นหาจาก https://www.china-briefing.com/news/explainer-whats-going-on-in-chinas-property-market/
2. How a housing downturn could wreck China’s growth model ค้นหาจาก https://www.economist.com/finance-and-economics/how-a-housing-downturn-could-wreck-chinas-growth-model
3. China may ease ‘three red lines’ property rules: Bloomberg ค้นหาจาก https://www.aljazeera.com/economy/2023/1/6/china-may-ease-three-red-lines-property-rules-bloomberg
4. ความเปราะบางของปาฏิหาริย์ทางเศรษฐกิจจีน ค้นหาจาก https://themomentum.co/economiccrunch-chinese-economy/
ที่มา: บลูมเบิร์ก